Emlak Balonu Nedir? Nasıl Oluşur? Emlak Balonunun Sonuçları

Ev fiyatlarında yaşanan yükselişler sonrasında dünyada ve Türkiye’de bir emlak balonu var mı sorusunun sorulmasına neden oldu. Televizyon ekranlarında bir çok kez duyduğumuz emlak balonu nedir, nasıl oluşur? Emlak balonunun sonuçları nelerdir şimdi gelin bu detayları birlikte inceleyelim.

Emlak Balonu Ne Demek, Nasıl Oluşur?

Emlak piyasasında oluşan arz-talep dengesinin bozulması ve fiyatların hızlı ve spekülatif biçimde yükseltmesi ile oluşan emlak balonu genel olarak ekonominin kişiler üzerindeki etkisini gösterir. Emlak balonları spekülatif özelliği ile kişilerin tasarruflarını kaybetmelerine neden olabilir.

Emlak piyasasına talep oluştuğu zaman emlak fiyatları yükselmeye başlar. Ancak talep olmadığı zaman emlak fiyatları düşmeye başlar. Konut talebini belirleyen birden fazla etken vardır. Bunlardan ilki kişi başına düşen gelirin yaşanan artışlar ve azalışlardır. İkincisi ise ihtiyaç veya ihtiyaçlardan kaynaklanır.

Üçüncüsü ise dış göçler, iç göç ve doğumlar ile toplumdaki nüfus artışıdır. Ülkelerin nüfuslarında vefat eden sayısı yeni doğan bebek sayısından azsa emlak fiyatları yükselir. Ülkeler teoriye göre nüfusun ihtiyacı kadar ev inşa edilmiyorsa emlak fiyatlar yükselecektir.

Emlak Balonu Nedir?

Emlak balonu talep, spekülasyon ve iştahlı harcama sonucunda artan konut fiyatlarıdır. Ancak bu artış çöküş noktasına kadar sürecek ve mutlak bir çöküntü yaşanacaktır. Böylece emlak balonu nedir sorusu akıllara gelir. Emlak balonu, emlak piyasasında görülen arz ve talep dengesinin bozulmasını ve fiyatların hızlı ve spekülatif olarak yükseltmesi olarak tanımlanır.

Emlak balonu sınırlı bir arz karşısında görülen talep artışı ile başlar. Spekülatörler ise emlak piyasasına yatırım yaparak talebi daha da artırırlar. Bu durum da piyasanın arz ve talep dengesi bozularak fiyatlarda keskin bir düşüş olur. Genellikle oluşan bu talep, spekülasyon, yüksek yatırımlar ya da aşırı likidite gibi faktörler ile yönlendirilir. Bu faktörler, konut fiyatlarının sürdürülemez olmasına sebep olmaktadır.

Emlak Balonu Neden Olur?

Teoride ülkemizde emlak balonu gösterisi vardır. Kişi başına düşen gelirdeki artışına oranla çok daha yüksek konut fiyatlarındaki artışa emlak balonu adı verilir. Gayrimenkul konut ve iş yerlerine ihtiyaç ve finansal boyutları da göz önüne alınmalıdır. Emlak sektöründe yaşanan kriz inşaat giderlerin artmasına neden olmuştur. Yükselen faizler ve ödenemeyen borçlar ile kişiler zor zamanlar geçirmektedir. Bu durum ülkede yaşanabilecek bir emlak balonu patlamasının habercisidir.

Emlak balonu, konut sektöründeki spekülatif hareketler ile konut fiyatlarında oluşan hızlı artış olarak adlandırılır. Konut arzının yetersiz düzeyde oluşması ve düşük faizli konut kredileri sonucunda emlak balonu oluşur. Bir ürünün fiyatının artması talebini düşürür. Ancak emlak balonu oluştuğunda ürünün fiyatı artması talebi artırır. Böylece tam tersi bir etki oluşturarak emlak balonuna neden olur.

Emlak Balonu Patlarsa Ne Olur?

Emlak balonunun patlamasının ardından bankalar konut kredisi vermekte zorlanabilir. Bunun neticesinde kişilere verilen krediler ev fiyatlarında ani düşüşe neden olur. Bu nedenle konut kredilerinin faiz oranları ve emlak balonu yakından ilişkilidir. Peki Emlak balonu patlarsa ne olur sorusunun yanıtı uzun vadede büyük şirketlerin batması olarak cevap verilebilir. Geçmişte de birçok şirket emlak balonu patlaması sonucunda iflas etmiştir.

Emlak balonu patlamasına yol açan nedenler aşağıda sıralanmıştır.

Bu nedenler;

• Bankalar, faiz oranları ve finansman faktörleri çerçevesinde bulunan kredi verimini zorlaştırarak riskten kaçınma yoluna giderse,
• Faizin artması ile konutlara olan talep azalır ve emlak satışları düşerse,
• Ekonomide görülen durgunluk sonucunda gelir azalması yaşanırsa
• İşsizlik oranlarının artması ve emlak satış fiyatları düşerse
• Konutta olan talep düştükçe spekülatörler, arzı artırarak fiyatların düşmesine neden olurlarsa

emlak balonu patlayabilir. Balonun patlaması halinde insanların yatırımları ve ödemeleri aksayabilir ve kişiler zor durumda kalabilir.

Emlak Balonu Ne Zaman Patlayacak?

Emlak balonu ile faiz oranları arasında ciddi bir ilişki vardır. Emlak faizlerinin düşmesi bir bakımdan emlak balonunun patlayacağının habercisidir. Peki emlak balonu ne zaman patlayacak sorusuna uzmanlar, ülkemizde konut kredileri yaklaşık 5 ay önce ciddi oranda düşürüldü. Bu düşüşün ardından faiz oranları yükselmeye başladı. Emlak balonu tanımı hatırlandığında faizlerin düşmesinden yaklaşık olarak 1 yıl sonra büyük bir patlama beklendiği belirtilmiştir.

Uzmanlar konut fiyatlarının yönünü belirleyecek önemli kriterlerin;

• Enflasyon
• Kredi faiz oranları
• Konut talepleri
• İnşaat maliyetleri
• Konuta olan talebin canlı tutulması
• İnşaat maliyet endeksinin yükselmesi
• Kredi faiz oranlarının düşürülmesi

gibi durumunda konut fiyatlarındaki yükseliş devam edebilir. Bu süreçte konut fiyatları devlet kontrolde tutularak, ekonomik süreç, enflasyon ve vatandaşların talepleri yakından takip edilmedir.

Emlak Balonu Nasıl Önlenebilir?

Emlak balonu yaşayan ülkenin alacakları birtakım önlemler bulunur. Bu önlemlerden ilki planlı üretim ve fiyatlandırma yapmaktır. Diğer önlemler ise aşağıda belirtirmiştir.

Bu önlemlerden bazıları şunlardır;

• Devlet kontrol ve denetlemesi ile planlı üretim yapılmalıdır.
• Konutlara yönelik üretimin talep ve arz dengesi korunmalıdır.
• İhtiyaçtan fazla konut üretiminin engellenmelidir.
• Ülkelerin artan fiyatlarının düşürülmesi ve emlak fiyatları ve alım gücü arasında denge kurulmalıdır.
• Dolar şoku ile gelen yüksek enflasyon engellenmelidir.
• Üretim odaklı bir iyileşmeye gidilmelidir.

Uzmanlar, ekonomi de tahmin edilebilirlik sağlanamadığını belirtiyor. Üretimin kısıtlı kaldığını hükümet tarafından özel imkanlar getirilmesi gerektiğini savunurlar. Devlet kontrolünden çıkan emlak fiyatları 2022 yılında artış göstermeyi sürdürecektir. Bunun sonucunda emlak balonu patlaması kaçınılmaz bir sonuç olarak görülmektedir.